다주택자 양도세 기준시가 4억 이하 1세대1주택 확대 적용은 부동산 시장의 거래 절벽을 해소하기 위한 2026년 세제 개편의 핵심입니다. 기준시가 4억 원이라는 명확한 가이드라인이 제시되면서 다주택자들의 출구 전략이 완전히 뒤바뀌는 양상이죠. 이번 조치의 구체적인 요건과 실익을 모르면 수천만 원의 세금을 불필요하게 납부할 수 있습니다.

 

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💡 2026년 업데이트된 다주택자 양도세 기준시가 4억 이하 1세대1주택 확대 적용 핵심 가이드

부동산 시장에서 다주택자들의 가장 큰 고민은 결국 ‘세금’으로 귀결됩니다. 특히 양도소득세 비과세 혜택은 1세대 1주택자에게만 주어지는 전유물처럼 여겨져 왔는데요. 기획재정부와 국세청의 최근 발표에 따르면, 일정 기준을 충족하는 저가 주택을 보유한 경우 주택 수 산정에서 제외하여 1주택자로서의 혜택을 온전히 누릴 수 있게 되었습니다.

이 제도의 핵심은 ‘지방 저가 주택’이나 ‘소형 주택’에 대한 문턱을 대폭 낮췄다는 점에 있습니다. 예전에는 공시가격 3억 원 기준이 주를 이뤘다면, 이제는 기준시가 4억 원 이하로 상향 조정되면서 적용 대상이 광범위해진 상황입니다. 실무적으로는 본인이 보유한 주택 중 어떤 것을 먼저 매도하느냐에 따라 세부담이 수배 이상 차이 날 수 있어 정교한 계산이 필수적입니다.

가장 많이 하는 실수 3가지

첫 번째로, 단순히 공시가격만 믿고 있다가 낭패를 보는 사례가 잦습니다. 기준시가는 매년 변동되는데, 매도 시점의 기준시가가 4억 원을 단 1원이라도 초과하면 혜택은 신기루처럼 사라지거든요. 두 번째는 지역 요건을 간과하는 경우입니다. 수도권이나 광역시 내 특정 지역은 가격 요건을 충족하더라도 제외될 수 있다는 점을 잊지 마세요. 마지막으로 보유 기간 및 거주 기간의 재기산 규정을 잘못 이해하여 비과세 요건을 채우지 못한 채 매도하는 실수를 조심해야 합니다.

지금 이 시점에서 이 제도가 중요한 이유

2026년 현재 부동산 시장은 양극화가 심화되고 있습니다. 정부는 가계부채 관리와 동시에 지방 부동산 시장의 고사를 막기 위해 이러한 당근책을 내놓은 셈인데요. 다주택자 입장에서는 이 제도를 활용해 이른바 ‘똘똘한 한 채’를 남기고 비핵심 자산을 정리할 수 있는 절호의 기회입니다. 양도세 중과 배제뿐만 아니라 장기보유특별공제까지 적용받을 수 있어 실질적인 수익률 제고에 결정적인 역할을 하기 때문이죠.

📊 2026년 기준 다주택자 양도세 기준시가 4억 이하 1세대1주택 확대 적용 핵심 정리

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해당 제도는 복잡한 세법 체계 속에서도 비교적 명확한 가이드라인을 제시하고 있습니다. 하지만 법조문이라는 게 늘 그렇듯 예외의 예외가 존재하기 마련이라, 국세청 홈택스의 비과세 자가진단 서비스를 활용해 사전에 검증해보는 과정이 반드시 필요합니다. 현장에서는 소득세법 시행령 제155조 등의 개정 사항을 꼼꼼히 체크하는 전문가들이 늘고 있습니다.

꼭 알아야 할 필수 정보

가장 중요한 포인트는 주택 수 제외 대상이 되는 ‘기준시가 4억 이하’의 판정 시점입니다. 이는 양도일 현재의 기준시가를 따르기 때문에, 올해 공시가격이 오를 것으로 예상된다면 발표 전 매도하는 것이 유리하겠죠. 또한, 상속 주택이나 문화재 주택, 농어촌 주택 등 기존의 특례 주택들과 어떻게 중첩 적용되는지도 따져봐야 합니다.

비교표로 한 번에 확인 (데이터 비교)

구분	기존 제도 (2025년 이전)	개편 제도 (2026년 이후)
대상 금액 기준	공시가격 3억 원 이하	기준시가 4억 원 이하
지역 제한	수도권/광역시 외 지역 중심	일부 수도권 외곽 및 인구감소지역 확대
양도세율 적용	기본세율 + 중과세율 고려	1주택 비과세 요건 충족 시 비과세
장기보유특별공제	제한적 적용	최대 80% 적용 가능 (거주 요건 충족 시)

⚡ 해당 제도 활용 효율을 높이는 방법

단순히 집을 파는 것에 그치지 않고 자산 포트폴리오를 재구성하는 관점에서 접근해야 합니다. 실제로 상담을 진행해보면, 4억 이하 주택을 여러 채 보유하신 분들이 어떤 순서로 정리해야 전체 세액을 최소화할 수 있는지 묻는 경우가 많습니다. 이때는 양도차익이 가장 적은 물건부터 정리하여 주택 수를 줄여나가는 것이 정석입니다.

단계별 가이드 (1→2→3)

• 1단계: 보유 주택 전수조사 – 각 주택의 현재 기준시가와 예상 양도가액을 파악하고, 취득 당시의 계약서를 확보하여 필요경비를 산출합니다.
• 2단계: 매도 순서 시뮬레이션 – 기준시가 4억 이하 주택을 먼저 매도할지, 아니면 주택 수 제외 특례를 받아 ‘메인 주택’을 비과세로 먼저 팔지 결정합니다.
• 3단계: 증빙 서류 구비 – 지방세 세목별 과세증명서나 등기부등본 등을 통해 본인이 특례 대상임을 증명할 수 있는 자료를 준비하여 양도세 신고를 진행합니다.

상황별 추천 방식 비교

사용자 상황	추천 전략	기대 효과
은퇴 후 지방 거주 예정	수도권 주택 매도 전 지방 주택 취득	농어촌주택 특례와 결합하여 비과세 극대화
수도권 2주택 보유자	외곽 주택 기준시가 확인 후 선매도	일시적 2주택 또는 비과세 혜택 확보
상속 주택 보유자	상속 개시일로부터 5년 이내 매도	상속 주택 특례와 4억 이하 기준 동시 활용

✅ 실제 후기와 주의사항

※ 정확한 기준은 아래 ‘신뢰할 수 있는 공식 자료’도 함께 참고하세요.

커뮤니티와 실제 상담 사례를 분석해보면, 세무사마다 견해가 갈리는 지점이 바로 ‘임대주택 등록 여부’와의 결합입니다. 임대주택으로 등록된 상태에서 기준시가 4억 이하 혜택을 중복으로 받으려다 의무 임대 기간을 채우지 못해 과태료를 무는 경우도 종종 발생하더군요. 현장에서는 법문의 자구 하나하나가 수천만 원의 가치를 지닙니다.

실제 이용자 사례 요약

최근 경기도 외곽에 기준시가 3억 8천만 원짜리 아파트와 서울에 본가 한 채를 보유했던 A씨는 이번 확대 적용 덕분에 큰 혜택을 봤습니다. 기존 같으면 다주택자로 분류되어 중과세를 맞았겠지만, 개편된 기준에 따라 경기도 아파트를 주택 수에서 제외받고 서울 본가를 12억 원까지 비과세로 매도할 수 있었죠. 이를 통해 약 1억 5천만 원 상당의 세금을 절감했다는 후기가 전해집니다.

반드시 피해야 할 함정들

가장 위험한 것은 ‘가족 간 거래’를 통한 기준시가 맞추기입니다. 시세보다 현저히 낮은 가격으로 거래하여 기준시가 요건을 억지로 맞추려다가는 부당행위계산부인 규정에 걸려 세금 추징은 물론 가산세까지 물 수 있습니다. 또한, 재건축이나 재개발이 진행 중인 구역의 주택은 ‘권리’ 상태에 따라 주택 수 산정 방식이 달라지므로 조합원 입주권 상태에서의 가격 변동을 유의 깊게 살펴야 합니다.

🎯 다주택자 양도세 기준시가 4억 이하 1세대1주택 확대 적용 최종 체크리스트

지금 바로 점검할 항목

• 보유한 모든 주택의 2026년도 기준시가 조회 (부동산공시가격알리미 활용)
• 해당 주택들이 ‘인구감소지역’이나 ‘농어촌지역’ 등 특례 지역에 포함되는지 여부
• 가장 마지막에 남길 주택의 거주 요건(2년) 충족 여부
• 최근 1년 이내 매도한 주택과의 합산 과세 가능성 체크
• 필요경비(자본적 지출, 중개수수료 등) 증빙 서류 확보 상태

다음 단계 활용 팁

이제 단순히 정보를 아는 것에 그치지 말고 실천에 옮길 때입니다. 세무 전문가를 찾기 전, 직접 홈택스 양도소득세 모의계산을 돌려보세요. 본인의 예상 세액을 알고 상담을 받는 것과 아무것도 모르는 상태에서 가는 것은 질문의 질 자체가 달라집니다. 특히 정부24를 통해 발급받은 건축물대장상 용도가 ‘주택’으로 명확히 되어 있는지도 다시 한번 확인하시길 권장합니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1: 기준시가 4억 원의 판단 기준일은 언제인가요?

양도일(잔금 청산일 또는 등기 이전일 중 빠른 날) 당시의 공시가격을 기준으로 합니다.

따라서 매매 계약 체결 시점에는 4억 이하였더라도, 잔금을 치르기 전에 공시가격이 발표되어 4억을 초과하게 되면 혜택을 받을 수 없으니 날짜 조율이 매우 중요합니다.

Q2: 지방에 있는 아파트라면 무조건 대상이 되나요?

금액 요건 외에도 지역 요건과 주택 면적 등을 종합적으로 따져봐야 합니다.

수도권(서울, 경기, 인천)은 원칙적으로 제외되지만, 경기도 일부 읍·면 지역이나 인구감소지역으로 지정된 곳은 포함될 수 있으므로 해당 지자체에 문의하거나 법령의 지역 리스트를 대조해봐야 합니다.

Q3: 오피스텔도 기준시가 4억 이하라면 주택 수에서 빠지나요?

실거주용으로 사용하여 주택으로 분류되는 오피스텔이라면 동일하게 적용받을 수 있습니다.

다만, 업무용으로 사용 중인 오피스텔은 원래부터 양도세 산정 시 주택 수에 포함되지 않으므로, 현재 어떤 용도로 세무상 신고되어 있는지가 핵심입니다.

Q4: 이 혜택을 받으면 종부세도 줄어드나요?

양도세와 종부세의 주택 수 산정 기준은 별개이므로 주의가 필요합니다.

양도세에서 1주택자로 간주한다고 해서 종부세까지 자동으로 1주택자 혜택을 주는 것은 아닙니다. 종부세는 종부세법상의 별도 특례 규정을 확인해야 합니다.

Q5: 여러 채의 4억 이하 주택을 가진 경우 모두 제외되나요?

일반적으로 거주용 주택 1채를 제외한 나머지 저가 주택들을 대상으로 합니다.

하지만 보유 주택 모두가 특례 요건을 갖췄다 하더라도, 최종적으로 ‘비과세’를 받고자 하는 1주택을 제외한 나머지는 매도 시 순서에 따라 과세 대상이 될 수 있으므로 전략적인 매도 순서 배정이 필요합니다.

이 제도는 다주택자들에게 분명 매력적인 탈출구입니다. 하지만 세법은 늘 디테일에 악마가 숨어 있죠. 본인의 자산 상황에 대입해 보았을 때 조금이라도 확신이 서지 않는다면 관할 세무서나 전문 세무사에게 의뢰하여 서면 답변을 받아두는 것이 가장 안전합니다.

혹시 본인이 보유한 주택이 이번 특례 대상에 포함되는지 구체적인 지역이나 금액으로 시뮬레이션해보고 싶으신가요? Would you like me to help you calculate the expected tax savings for a specific scenario or check the eligibility of a particular region?