제가 직접 경험해본 결과로는 12억 원을 초과하는 주택의 양도소득세는 주택이 단독명의인지 공동명의인지에 따라 큰 차이를 보입니다. 특히, 비거주와 2년 거주 조건에 따라 세액 차이가 발생한다는 점이 매우 중요하답니다. 아래를 읽어보시면, 단독명의와 공동명의 각각의 경우에서 얼마나 양도소득세가 달라지는지를 자세히 살펴볼 수 있을 거예요.
1. 부동산 취득 및 양도 현황
1주택자가 12억 원을 초과하는 주택을 양도하는 경우, 어떤 조건을 가정했는지부터 살펴보겠습니다.
1.1 가정된 부동산 현황
| 부동산유형 | 다주택여부 | 취득가액 | 양도가액 | 취득일자 | 양도일자 | 필요경비 | 보유기간 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주택(아파트) | 1주택자 | 12억3천만원 | 15억원 | 21년 11월 22일 | 26년 11월 22일 | 5천만원 | 만 5년 |
이와 같은 조건에서 단독명의와 공동명의의 세금 차이를 비교할 수 있습니다.
2. 단독명의 vs 공동명의 (비거주)
2.1 단독명의의 경우
제가 직접 체크해본 바로는 단독명의로 주택을 소유할 경우 비거주 상태에서 양도소득세가 어떻게 계산되는지 아래와 같습니다.
- 양도차익: 220,000,000원
- 장기보유특별공제: 22,000,000원
- 과세표준: 195,500,000원
- 양도소득세율: 38%
- 양도소득세: 54,890,000원
- 지방소득세: 5,489,000원
- 총 납부 세금: 60,379,000원
이렇게 되면, 비거주 상태에서의 총 세금이 6천만원을 넘게 되는 것을 확인할 수 있답니다.
2.2 공동명의의 경우
같은 조건에서 공동명의로 주택을 소유할 경우 세금은 어떻게 될까요?
- 취득가액: 615,000,000원 (1,230,000,000 / 2)
- 양도가액: 750,000,000원 (1,500,000,000 / 2)
- 양도차익: 110,000,000원
- 장기보유특별공제: 11,000,000원
- 과세표준: 96,500,000원
- 양도소득세율: 35%
- 양도소득세: 18,875,000원
- 지방소득세: 1,887,500원
- 총 납부 세금: 20,762,500원 (2명 합산 약 41,525,000원)
단독명의에 비해 약 20,000,000원 가량 더 낮아진 세액을 확인할 수 있죠.
3. 공동명의 (2년 거주 요건 충족)
그렇다면, 공동명의의 2년 거주 요건을 충족했을 경우 양도소득세는 얼마나 낮아지는지 살펴보겠습니다. 여러분도 궁금하시죠?
3.1 공동명의의 세금 계산
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 취득가액 | 615,000,000원 |
| 양도가액 | 750,000,000원 |
| 양도차익 | 110,000,000원 |
| 과세대상양도차익 | 22,000,000원 |
| 장기보유특별공제 | 6,160,000원 |
| 과세표준 | 13,340,000원 |
| 양도소득세율 | 15% |
| 양도소득세 | 921,000원 |
| 지방소득세 | 92,100원 |
| 총 납부 세금 | 1,013,100원 (2명 합산 약 2,026,200원) |
2년을 거주한 경우에 양도소득세가 약 200만원으로 줄어드는 것을 알 수 있습니다.
4. 요약 및 결론
결국 단독명의와 공동명의에서의 세액 차이는 상당히 큽니다. 비거주인 경우 단독명의가 약 60,379,000원이었던 반면, 공동명의는 약 41,525,000원이 되었습니다. 2년 거주를 만족 시킨다면 해당 세액이 더 많이 줄어들어, 단독명의는 약 3,626,700원, 공동명의는 2,026,200원으로 줄어드네요.
이처럼, 조정대상지역 내 주택을 구매하고 양도할 때는 반드시 2년 거주 요건을 충족해야 한다는 점을 강조하고 싶습니다. 세금을 크게 절약할 수 있는 방법 비거주 상태보다 2년 이상 거주하는 것이지요.
마지막으로, 많은 분들이 이 글을 통해 유익한 정보를 얻으셨길 바랍니다!
자주 묻는 질문 (FAQ)
1. 양도세는 주택명을 기준으로 어떻게 계산하나요?
양도소득세는 주택의 명의에 따라 달라지며, 단독명의의 경우 더 높은 세액이 발생할 수 있습니다.
2. 공동명의로 배분할 경우 세금이 어떻게 되나요?
공동명의로 주택을 가질 경우, 양도차익이 50%로 줄어들고 세액 또한 분담하여 경감 가능합니다.
3. 비거주 상태와 2년 거주했을 때의 세금 차이는?
비거주와 2년 거주상태에서는 양도소득세가 크게 달라지며, 2년 거주 시 혜택을 받을 수 있습니다.
4. 양도소득세 공제는 어떤 조건에서 받을 수 있나요?
양도소득세 공제는 2년 이상 거주해야 하며, 공제율 또한 차등 적용됩니다.